I Rischi Dell accollo Mutuo Impresa Costruttrice
Di inrosso 17 marzo, 2010, 7:39 am
Ci scrive questo lettore chiedendoci quanto segue:
Sto acquistando casa da un costruttore, lui mi chiederà il 35% dell’importo del mutuo che attiverà al rogito dopo 6 mesi di costruzione, loro chiederanno un prefinanziamento ad una loro banca io dovrò pagare gli interessi passivi del prefinanziamento, mi hanno detto Euribor 3 mesi a 365 giorni + 2 punti percentuali.
Quindi dopo 3 mesi pago i primi interessi calcolati su 90 gg dopo 6 mesi gli interessi calcolati su 180 gg però poi il costruttore chiederà un altro 35% alla banca.
Adesso io mi chiedo dopo altri 3 mesi io pagherò gli interessi sulla somma totale (quindi 35%+35%) per 90 gg e non per 270 gg giusto? e poi ancora 35%+35% per 180 gg.
Grazie cordiali saluti.
Noi rispondiamo semplicemente che quello che chiede il costruttore è molto scorretto e sfortunatamente è una prassi a quanto pare molto consueta, sembra paragonabile secondo noi ad un ricatto del tipo: se ti vanno bene queste condizioni ok, altrimenti l’appartamento lo vendiamo ad un altro. A questo punto ci si chiede, se l’operazione non va importo chi rischia di più?
Nella domanda posta si capisce che il costruttore a breve proporrà all’acquirente l’accollo del mutuo edilizio e spingerà affinché questi accetti facendolo firmare già in fase iniziale di proposta d’acquisto, in modo da “vincolarlo” già da subito, prezzo per lo svincolo il pagamento di penali salate.
I motivi per cui il costruttore voglia “legare” a se l’acquirente fondamentalmente sono tre:
- Si evita così di estinguere la quota di mutuo edilizio, risparmiando dei soldi;
- Evita il dissesto economico possibile in caso di imprese poco solide ed esposte notevolmente in caso di rifiuto accollo di molti possibili acquirenti.
- Avere la possibilità di ripartire le spese di apertura mutuo su tutti gli acquirenti.
Nelle poche parole scritte dal nostro lettore si può intravedere una situazione preoccupante, impresa che ha dovuto ricorrere ad un prefinanziamento e che solo fra sei mesi procederà all’accensione del mutuo; Capita sentire cose peggiori del tipo l’impresa pretende in pagamento di quote intere da parte degli acquirenti per poi procedere all’accensione del mutuo edilizio. Queste operazioni secondo noi sono campanelli di allarme che indicano un non ottimale stato salutare economico dell’impresa costruttrice, con la reale possibilità di trovarsi in affanno ancor prima dell’ultimazione dei lavori.
E’ pur vero che l’accollo del mutuo a volte è anche conveniente per il futuro mutuatario, per esempio si evitano di pagare dei costi già sostenuti dalla ditta, quindi magari ci troviamo di fronte a condizioni che potrebbero incuriosirci (ma queste sono considerazioni molto soggettive) , ma è davvero conveniente l’accollo mutuo del costruttore?, certo è che accettare già in fase di promessa d’acquisto l’accollo del mutuo senza conoscere le reali condizioni del finanziamento è la cosa più ingenua che si possa compiere, azioni frutto a volte di inesperienza più totale. Pertanto se si sceglie questa strada almeno nella proposta fate inserire che vi riservate (facoltà) di accettare o meno l’accollo, almeno così si ha il tempo necessario di fare le dovute ricerche per conoscere effettivamente le condizioni del mutuo che vi state accollando.
E rispondendo al nostro lettore fate attenzione che gli interessi del mutuo prima dell’operazione di accollo rimangano a totale carico dell’impresa (non esiste che vi chiedano di pagare gli interessi che sono a totale loro carico), quindi fate il raffronto con altre proposte di mutuo con diverse banche e scegliete quello che più vi si addice.
Abbiamo voluto forzare volutamente l’attenzione e la preoccupazione in quanto comprare casa direttamente dal costruttore merita le dovute attenzioni, certo è che sono pochissimi gli emementi, in questo caso, per poter valutare effettivamente la solidità o meno dell’azienda costruttrice del nostro lettore, ciò nonostante ribadiamo che è sempre meglio cautelarci in vista di spiacevoli inconvenienti e suggeriamo le lettura di questa utilissima guida pubblicata dal Consiglio Nazionale del Notariato: acquisto in costruzione, la tutela nella compravendita di un immobile da costruire, buona lettura.
Simone Petracca
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17 marzo 2010 07:43
Rispondendo alla domanda in genere funziona così:
supponiamo che il costruttore chieda una prima tranche di 35.000 €, per i primi 3 mesi si pagheranno soli interessi su 35.000 €. Successivamente il costruttore chiederà altri 35.000 € e si pagheranno i soli interessi sui 70.000 €, e così via.