Quando Scegliere il Mutuo Variabile con Tetto
Di Abbadini Luca By You Mutui 25 giugno, 2010, 4:32 pm
Il mutuo variabile con tetto oppure detto con cap, presenta delle caratteristiche specifiche per una clientela che di base può pagare già da subito il tasso fisso, infatti questa soluzione offre la possibilità di avere ( nel periodo odierno ) un tasso variabile molto ridotto rispetto al tasso fisso, facciamo un esempio per una durata di 20 anni per far capire di cosa parliamo:
tasso variabile al 2,60 % rispetto un tasso fisso al 5,20%;
In base ai valori riportati, la rata legata al tasso variabile sarà molto ridotta rispetto a quella maturata con il tasso fisso, quando poi il tasso variabile ( legato all’ indice euribor che può avere scadenze ad 1 / 3 / 6 mesi, dovute a scelte commerciali della banca erogatrice), aumenterà, il cliente subirà la variazione del tasso che non potrà comunque superare il tetto prefissato, come stabilito dal contratto sottoscritto in precedenza.
Infatti raggiunto il tetto / cap, la differenza verrà colmata dalla banca stessa, quindi confermando al mutuatario che la sua rata e quindi il suo tasso non ha superato il limite prestabilito, non incidendo sulla posizione debitoria della famiglia non oltre quello stabilito nella data precedente al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo.
Detto questo parliamo delle luci ed ombre del mutuo stesso:
questa tipologia di mutuo presenta un costo/ margine/ spread maggiore rispetto ad un mutuo variabile con opzioni differente dal cap, perchè ???
perché rispetto alle altre tipologie di mutuo la banca ha un costo ulteriore che con altri mutui non ha, infatti la banca deve garantirsi la copertura del tetto ( tipo una polizza furto e incendio ).
Nel caso in cui il tasso prefissato ” tetto / cap “ venga superato o di poco o di molto, la banca si protegge mediante una polizza assicurativa chiamata “derivato”, che ha la funzione di pagare al posto della banca questo eventuale superamento della rata / tasso massimo prefissato.
Questo tipo di copertura garantisce alla banca una tranquillità finanziaria (intendo legata alla singola operazione di mutuo con tetto/cap), di fronte a rialzi dei tassi; il cliente continuerà a pagare la sua rata di mutuo fin quando arriva al tetto, poi di conseguenza quello che e’ oltre il tetto (differenza) lo paga il derivato. Il costo del derivato, se non in toto ma in gran parte, viene generalmente sostenuto dal cliente stesso in fase di sottoscrizione del mutuo, ecco perché questo tipo di mutuo ha costi margini superiori rispetto ad un puro variabile.
Vorrei specificare che questa tipologia di mutuo e’ adatta a chi di base già da subito può pagare e permettersi un tasso fisso al tasso odierno, infatti chi commette l’ errore e l’orrore di sceglierlo in alternativa ad altre proposte variabili più adatte al proprio profilo economico e familiare, commette un cattivo investimento, infatti essendo un mutuo variabile la rata crescerà ( perché i tassi dovranno salire ) e non avendo altre protezioni oltre il tetto, il nucleo familiare potrebbe andare in affanno e non solo…..
Per concludere la scelta del mutuo variabile con cap/ tetto, deve ripeto deve essere fatta confrontando i propri redditi sulla capacità di restituzione della rata di mutuo sviluppata sul tasso del cap ( cioè facendo riferimento all’ esempio sopra descritto al 5,20% ) e non sulla rata del mutuo variabile al 2,10%.
Autore Luca Abbadini, AREA MANAGER BY YOU MUTUI SPA – GRUPPO UBI >< banca
Resto disponibile ad ulteriori chiarimenti e confronti.
Zani
25 giugno 2010 17:23
Negli ultimi anni si è visto pubblicizzato in maniera molto assidua questo tipo di mutuo, questo perché le persone sono sempre in cerca di un prodotto che permettesse a loro di cogliere l’opportunità e la convenienza del tasso variabile e la sicurezza di avere un tasso prestabilito oltre al quale non si và.
Ovviamente questa miscela di condizioni apparentemente vantaggiose ha un prezzo, sarebbe quindi utile per tutti sapere effettivamente come vengono calcolati i mutui con cap e far un paragone del piano di ammortamento con un mutuo puro variabile.
Abbadini Luca By You Mutui
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29 giugno 2010 00:09
Buona sera Caro Zani, per valutare e confrontare la tipolgia di mutuo variabile classico con quello con in tetto/cap , è assolutamente facile, ma per semplificare ancor meglio basterebbe cmq anche confrontorare un secondo aspetto quello dello spread, il quale normalmente sulle tipologie con in tetto/cap oscilla tra 1,99 al 1,45 mentre sulle tipologia di mutuo classico
( senza opzioni ) puo’ attestarsi tra un range del 1,00 fino al 1,45 , quindi come puoi legggere è presto fatto
francesco portella
29 giugno 2010 00:12
Buona sera volevo chiedere all’esperto se ci sono dei limiti per la durata del mutuo con il TETTO
Mario Bellegra
29 giugno 2010 00:20
Dott. Abbadini, per quanto riguarda la mia situazione dove io solo ho la bustapaga e mia moglie non lavora ci sono delle limitazioni per chi ha la nostra situazione?
Abbadini Luca By You Mutui
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29 giugno 2010 13:08
Buon giorno Sig. Francesco, grazie per la definizione “esperto” ,
per quanto riguarda la banca che rappresento la durata non supera i 25 anni, ma non escludo che altre banche possono arrivare non oltre i 30 anni,
preciso che alla scedenza del mutuo il mutuatario principale non debba superara gli 80 anni, quindi è importante tener presente questo elemento anche nella scelta relativa alla durata del mutuo,
( a prescindere dalla durata massima del mutuo stesso)
Abbadini Luca By You Mutui
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29 giugno 2010 13:12
Buon giorno Sig. Mario, per quanto riguarda il suo quesito le rispondo affermando che il mutuo con tetto prevede la stessa analisi del credito di qualsiasi altro mutuo, quindi nel caso lei scelga un mutuo con tetto oppure variabile oppure un misto, lei dovrà rientrare cmq nel paramentro e nella policy di credito della banca,
per ulteriori chiarimenti mi rendo a lei disponibile
roberto
2 luglio 2010 21:44
volevo chiedere se sono le stesse banche erogatrici del mutuo che emettono i derivati a copertura del tasso ????
marialuisa
2 luglio 2010 21:45
perchè sconsiglia questo mutuo ????
antonio
2 luglio 2010 21:46
che differenza c’è tra questo mutuo e un mutuo tasso fisso ?
antonio
2 luglio 2010 21:48
buona sera Abbadini, perchè questo mutuo adesso va tanto di moda, forse è proprio una moda ?
aspetto risposta, grazie
Abbadini Luca By You Mutui
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5 luglio 2010 13:24
Buon giorno Roberto, solitamente queasto tipo di pordotto finanziario chiamato derivato viene emesso da banche specializzate, puoi anche capitare che in casi molto rari sia la stessa banca erogatrice del mutuo ad emettere anche il derivato, cmq a brevissimo neppure sarà più possibile a causa della riforma allo studio del governo sulla situazione della bancassurance che prevede delle limitazione in essere. Spero di esserti stato utile.
Abbadini Luca By You Mutui
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5 luglio 2010 13:31
Buona sera Maria Luisa, questo mutuo è un ottimo prodotto quindi non lo sconsiglio anzi lo incentivo, ma il cliente deve avere il giusto profilo, come ad esempio c’è il cliente che ha il profilo del risparmio per i bot e cct invece che per le azioni, oppure l’ automobilista che gli si consiglia un utilitaria rispetto ad un auto diesel , sempre in virtu’ del suo profilo,
quindi per concludere questo è un ottimo mutuo per un certo tipo di profilo,
ad esempio il cliente che già da subito potrebbe pagare una rata a tasso fisso, ed è sconsigliabile invece per chi rientra già da subito a malapena nella rata di mutuo a tasso variabile, proprio perchè non riuscirebbe a contenere un aumento dei tassi e di conseguenza della rata nl caso salissero,
resto in attesa di ulteriori chiarimenti nel caso ci fossero, buona serata
Abbadini Luca By You Mutui
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5 luglio 2010 13:36
Buona sera Sig. Antonio, non le nascondo che a volte puo’ anche essere vera la sua intuizione, ma non sono i mutui ad andare di moda, ma sono le situazioni economiche legati ai cicli economici che fanno in modo tale di decretare successi e insuccessi dei prodotti di mutui,
in questo momento tutti sono consapevoli che il rialzo dei tassi dovrà esserci ma non sapendo quando avverrà questa tipologia di mutuo unisce la convenienza dei TASSO VARIABILE CON LA CERTEZZA DEL TASSO FISSO, quindi magari quanto i tassi variabili saliranno per esempio al 4,50% puo’ darsi che questo tipo di mutuo cada in disuso magari a favore di un prodotto di mutuo più innovativo e più indicato a quel momento di mercato, spero di essere stato chiaro, buona serata
Abbadini Luca By You Mutui
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5 luglio 2010 13:44
Buona seroa Sig. Antonio, la differenza tra ilmutuo a tasso fisso e il mutuo con tetto è molto semplice, infatti il mutuo con il tasso fisso come elemento fondamente da la certezza sia del dell’ importo della rata che del tasso e della durata per tutto il piano d’ ammortamento stabilito alla firma del contratto di mutuo davanti al notaio, quindi sia se il tasso diminuisce sia nel caso che cresca il contratto fa in modo tale che tutto rimanga invariato,
invece il mutuo con il tetto sviluppa l’ importo della rata di mutuo su due elementi, il primo che la rata di mutuo è variabile appunto quindi puo’ aumentare e diminuire e segue l’ andamento dei tasso d’ interesse, il secondo da la sicurezza che più di un tetto / cap già predeterminato alla firma del contratto di mutuo davanti al notaio non puo’ andare oltre.
forse tra i due potrebbe essere più interessante in tasso variabile con il tetto, cmq sempre da valutare da cliente a cliente da situazione a situazione,
buona serata
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