Surroga Di Mutuo S.A.L. Per Cooperativa Edilizia
Di inrosso 2 novembre, 2009, 9:07 am
Buongiorno, desideriamo chiedere se è possibile la surroga di un mutuo stipulato in fase di costruzione di 6 palazzine (90 appartamenti) nel 2004 ed intestato ad una cooperativa edilizia rappresentata dal suo presidente (le abitazioni sono state costruite con legge 492/75 edilizia agevolata) con 90 soci. In pratica vorremmo sapere se è possibile la surroga sul totale del mutuo (circa 14 milioni di euro) senza dover procedere, prima della citata surroga, all’accollo individuale da parte di ciascun socio di una frazione del mutuo totale, dal momento che quest’ultima operazione richiederebbe molti mesi e il pagamento di interessi passivi sul mutuo da “sostituire”.
Abbiamo interpellato un paio di istituti di credito che propongono solo mutui da intestare ai singoli soci ma solo dopo l’accollo di questi ultimi delle frazioni (quote) del mutuo da “sostituire”…
In sostanza non riusciamo a trovare una banca che voglia effettuare la surroga del mutuo “totale” di 14 milioni di euro, trattandosi (così ci hanno riferito) di un mutuo a suo tempo concesso per avanzamento lavori e coperto da una assicurazione…
Ci domandiamo se non sia possibile che l’eventuale banca subentrante si accontenti dell’ipoteca sulle palazzine (che sono state terminate e sono abitate) intestando il mutuo all’intera cooperativa e non sui singoli soci, magari coprendosi con analoga assicurazione, snellendo, in questo modo, le procedure per la surroga…
Si tenga presente che ogni mese di ritardo nella surroga comporta un esborso mensile da parte dei soci di circa 85.000 euro di interi interessi senza versare un centesimo di quota capitale.
Nel ringraziare anticipatamente porgiamo distinti saluti.
CREDITWEB.IT
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2 novembre 2009 09:10
Tecnicamente è impossibile surrogare il vostro mutuo. Il mutuo prima va ripartito tra tutti i soci i quali poi possono valutare se surrogarlo.
L’alternativa è quella di sostituire il mutuo in essere discutendo con una banca il miglioramento delle condizioni (il tasso in pratica).
Scusatemi ma che condizioni hanno applicato sull’attuale mutuo?
Ge.S.A.F. Consulting
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2 novembre 2009 09:36
La surroga così come previsto dalla legge “Bersani” è applicabile a mutui per acquisto, ristrutturazione, costruzione prima casa a persone fisiche.
Oltre a ciò la legge prevede che l’atto di surroga deve essere identico all’atto originale. Personalmente ritengo che la strada più semplice sia l’accollo o la stipula da parte di ciascun socio di uno nuovo mutuo per la sua quota parte con altra banca, con conseguente liberazione della cooperativa.
alessandro
2 novembre 2009 15:33
Rispondo a creditweb.it.
tassi di interesse:
tasso variabile:
per il periodo di pre-ammortamento è di EURIBOR a 6 mesi maggiorato del 2,25% (spread) con un ulteriore 0,25% di spread per ritardo nell’avvenuta costruzione.
per il peridodo di ammortamento:
tasso variabile mensilemente ottenuto maggiorrando EURIBOR a 6 mesi del 2,25% (spread).
tasso minimo contrattuale 2% nominale annuo.
tasso effetivo annuo 4,59 con capitalizzazione trimestrale epr il pre-ammortamento e mensile per il periodo di ammortamento.
Sarei grato se vorrete esprimere un parere e fornire consigli in merito.
Infine ringrazio Fe.S.A.F Consulting.
creditweb
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2 novembre 2009 16:02
hai un bel spread!!!
penso che nessun socio si accollerà quel mutuo.
ti consiglio col procedere al frazionamento del mutuo e poi ad ogni socio di far fare un nuovo mutuo.
sentiamoci per vedere come scegliere la soluzione migliore, questo il mio cellulare: xxxxxxxxxx.
di dove sei?
ciao.
creditweb
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2 novembre 2009 16:04
Scusami se ti ho risposto per 2 volte ma non risucivo a vedere l’ok della risposta.
Ciao, Petracca Simone
.
inrosso
3 novembre 2009 01:19
Abbiamo cancellato il post duplicato, per eventuali contatti rimandiamo alle schede aziende (basta cliccare sul nome di chi risponde) dove si possono reperire tutte le informazioni di recapito.
Grazie a tutti.
Ge.S.A.F. Consulting
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3 novembre 2009 02:02
Concordo con Creditweb sul fatto che lo spread è alto, tuttavia chiedo se ci sono stati motivi particolari per cui avete proceduto all’accollo non appena consegnati gli appartamenti.
Detto questo se non ci sono stati motivi particolari conviene a tutti i soci sostituire la propria quota parte con un nuovo mutuo che preveda fin da subito
l’ammortamento del capitale. Mi preme precisare che in questo scenario non sarà possibile che i soci abbiamo tutti lo stesso trattamento perchè ognuno di loro avrà una situazione familiare e reddituale diversa.
Se tra i soci ci sono persone che sono in cassa integrazione o peggio ancora hanno perso il lavoro sarà necessario muoversi con i piedi di piombo.
A disposizione per chiarimenti
Graziano Cavallini
alessandro
3 novembre 2009 13:35
Rispondo a CREDITWEB.IT
Cosa si intende per sostituzione del mutuo in essere?
E’ un’operazione diversa dalla surroga?
Essendo il mutuo in essere un s.a.l. è possibile sostituirlo con mutuo di altra banca?
In sostanza mi riferisco alla seguente vostra frase:
!L’alternativa è quella di sostituire il mutuo in essere discutendo con una banca il miglioramento delle condizioni (il tasso in pratica).”
creditweb
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3 novembre 2009 14:02
IL MUTUO IN ESSERE è QUELLO CHE ATTUALMENTE HAI CON L’ATTUALE BANCA, E OVVIAMENTE LA SOSTITUZIONE è DIVERSA DALLA SURROGA ED IL TUO MUTUO NON PUò ESSERE SURROGATO.
SE I SAL SONO FINITI PUOI TRANQUILLAMENTE SOSTITUIRLO CON ALTRE BANCHE, DIVERSAMENTE PUOI BLOCCARE IL SAL E POI SOSTITUIRLO.
RIPETO CHE L’OPERAZIONE MIGLIORE è QUELLA DI FRAZIONARE IL MUTUO SU OGNI UNITà E POI PROCEDERE IN BASE AD OGNI SINGOLO SOCIO ALLA SOSTITUZIONE DEL MUTUO PRECEDENTEMENTE FRAZIONATO.
SI POTREBBE ANCHE PROVARE A SOSTITUIRE IL MUTUO INIZIALE (QUELLO FATTO A SAL).
CIAO.
Ge.S.A.F. Consulting
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3 novembre 2009 18:48
Non è che il mutuo non si può surrogare perchè é un S.A.L. ma perchè si tratta di un mutuo edilizio contratto da un soggetto giuridico.
Per sostituzione si intende un’operazione in cui i costi restano a carico del mutuatario,
Ma si può sempre trattare con la banca il finanziamento delle spese quali: penale di estinzione, spese notarili, imposta sostitutiva ecc.
La sostituzione resta comunque difficile e per valutarla bisognerebbe conoscere come è stata impostato il mutuo in corso, ovvero i soci sono stati valutati redditualmente oppure la cooperativa è stata giudicata solvibile da sola?
Se la cooperativa é stata valutata come unica mututataria bisogna capire se può essere considerata tale ancora oggi, se invece anche i soci hanno concorso alla valutazione (garanti, fideiussori ) la cosa cambia notevolmente.
In entrambi i casi la strada più semplice resta che ogni socio si accoli la propria parte di mutuo attraverso la stipula di un nuovo mutuo, liberando di fatto la cooperativa.
Franco Deralli
4 novembre 2009 11:32
Di sicuro è un’operazione complicata…ma com’è andata a finire?