Vantaggi Mutui Tasso Variabile
Di inrosso 17 luglio, 2010, 12:16 pm
Vantaggio tassi più bassi: se facciamo riferimento al periodo appena trascorso (primo semestre del 2010) i mutui a tasso variabile hanno un costo davvero contenuto, addirittura di un punto percentuale in meno rispetto a tassi registrati nel 2004 – 2005.
Anche se non è una novità, ci accorgiamo che i mutui a tasso variabile in fase di richiesta o preventivo hanno tassi minori rispetto a quelli con tasso fisso, questa differenza deve essere considerata come un vantaggio, tuttavia se si decide di optare per il tasso variabile dobbiamo stare molto attenti durante i primi anni di vita del mutuo.
Infatti più si ha un rialzo marcato del tasso di riferimento nei primi anni, più il costo della rata subisce seri aumenti, differente se l’aumento del tasso interviene nella parte finale del mutuo. Questo perché la quota interessi da pagare alla banca verrà calcolata sempre in riferimento al capitale residuo, che inevitabilmente avrà importo ridotto proprio nel periodo finale dello stesso.
Un vantaggio che dobbiamo assolutamente cogliere se si sceglie il tasso variabile è la possibilità di accumulare quei soldi che un tasso contenuto ci permette di risparmiare. Infatti sarebbe opportuno calcolare l’importo della rata che non vada oltre il 20% del proprio reddito, tanto da permetterci di usare questo risparmio accumulato qualora il nostro mutuo subisse eventuali rialzi; soldi che comunque avremmo pagato se titolari di un mutuo a tasso fisso.
Un altro vantaggio del mutuo a tasso variabile rispetto a quello fisso, è la riduzione più consistente del capitale residuo in caso di ribasso dei tassi di riferimento. Questo vantaggio viene poi sfruttato essenzialmente da chi decide di estinguere parzialmente o totalmente il proprio mutuo, avendo quindi la possibilità di risparmiare somme importanti.
Da analisi effettuate sui mutui a lunga scadenza (25 – 30 anni) si è ricavato che il vantaggio principale del tasso variabile è la sua convenienza, anche se durante l’arco di vita del mutuo vi sono stati aumenti considerevoli dei tassi di interesse. Per approfondire questo argomento consigliamo la lettura dell’interessante articolo scritto dal signor Graziano Cavallini che mette a confronto due mutui (fisso – variabile) di stesso importo, elencandone in tabella i costi e evidenziandone i vantaggi di uno rispetto all’altro.
Ci preme sottolineare che questo articolo non vuole essere un invito per la scelta del variabile, poiché la preferenza deve essere sempre dettata principalmente dalla propria situazione economica e stabilità, propensione al rischio e reddito.
In un altro articolo parleremo dei rischi del tasso variabile, perché ovvio non vi sono solo vantaggi.
E tu come ti stai trovando con il tasso variabile?, o sei ancora indeciso nella scelta?
Fabio RM
22 luglio 2010 01:14
E’ vero che il tasso variabile può essere più conveniente, ma ci sono dei requisiti. L’articolo di Cavallini riporta un esempio su pochi anni di simulazione. Tuttavia nel caso di un mutuo di 25-30 anni, la durata è tale che un variabile (financo con il CAP) può diventare rischioso. Una durata così estesa infatti è più sottoposta a rischi di prolungati periodi di tasso elevato (e quindi TAN elevato) che possono non essere tollerabili.
ESEMPIO : oggi si può prendere un tasso fisso a 30 anni (rif. EURIRS 30 anni) al 3,3%. Con uno spread applicato dalla banca diciamo del 2,5% arriviamo a un TAN del 5,8%.
Se andiamoa vedere lo storico dell’EURIBOR (disponibile online), dal 2000 al 2008/2009 (praticamente 10 anni) ha mantenuto in media un valore pari a circa il 3%, ma con picchi (parliamo di anni, non di mesi) del 5% e 6%. Con lo spread della banca si arriva quindi a TAN di 8% o 9%, con media invece solo leggermente inferiore (3% vs 3,3%).
Quindi si risparmia forse, ma a fornte di periodi di GRAVE crisi per chi deve sostenere la rata. Il rischio quindi (per mutui lunghi, di 25 o 30 anni) può non valere la candela. Saggio invece il consiglio dato nell’articolo sopra : nel caso di un mutuo variabile ci si dovrebbe tarare su un importo richiesto tale che la rata inizialmente si aggiri al 20 o 30% del proprio reddito, proprio per riuscire a sostenere quei periodi di fuoco di cui parlavo sopra.
Tuttavia, per la gente comune, mi sembra difficile riuscire ad ottenere un tale rapporto rata/reddito considerando i redditi medi e i valori delle case, quindi resta un’utopia per la maggior parte delle persone.
Saluti
inrosso
22 luglio 2010 14:42
Ciao Fabio, se parliamo di picchi dell’indice Euiribor registriamo solo nel periodo che va da settembre a novembre 2008 valori sopra il 5%, di media negli ultimi dieci anni possiamo quantificare un valore di circa il 3% (prendendo in riferimento quello a 3 mesi).
Per quanto riguarda lo spread forse facendo una ricerca accurata si riesce ad ottenere un tasso più conveniente rispetto al 2,5% segnalato.
Per i valori delle case hai ragione ma secondo noi non è utopia, certo è che se si vuole sempre acquistare un immobile fuori dalla nostra portata è normale che ci si ritrova sovraindebitati con tutte le conseguenze del caso.
Vi sono invece in tutta Italia soluzioni abitative a costo competitivo (sotto i 100.000 euro) e di qualità, per esempio nei centri storici dei paesi di provincia.
Fabio RM
24 luglio 2010 11:04
Capisco il vostro punto. Ovviamente vi rivolgete ad un pubblico che è distribuito in tutta Italia.
Purtroppo io osservo invece la realtà specifica di Roma (simile, ma addirittura peggiore, a quella di Milano) e qui, in questa metropoli (peraltro turistica e sede anche di enti statali e vaticani), i prezzi richiesti sono davvero andati oltre il segno. Non c’è più alcun rapporto tra realtà reddituale e costo della casa.
Ad esempio una giovane coppia, entrambi lavoratori a tempo indeterminato (peraltro uno con titolo di ing.), che non disponga di nessun aiuto (e perchè mai dovrebbe disporne direi anche) e che volesse cominciare a pensare ad una famiglia (anche solo un bimbo) è costretta a sacrifici abnormi.
Casa lontano dalla città (ogni giorno pendolare, in macchina perchè a Roma non esistono in pratica mezzi di trasporto, con tutti i costi che ne conseguono), e non per questo meno cara,via da casa presto e ritorno a casa tardi (entrambi i genitori) e il figlio in asilo che non vede praticamente mai i genitori (e ancora costi).
Cominciare a pensare, neanche acquistata casa, a vendere per poi riacquistare una casa un po più grande, con tutte le difficoltà e i disagi che una tale operazione può comportare (vendere, appoggio da parenti, riacquistare).
Posso garantirvi che questa è la situazione di tantissime giovani coppie, forse le più fortunate (quelle che hanno entrambe un lavoro).
Mi dispiace molto, sono andato completamente fuori tema. Un piccolo sfogo giusto per riportare la realtà vissuta in queste grandi città, in particolare Roma.
Saluti
inrosso
24 luglio 2010 11:41
Ciao Fabio non possiamo che condividere ciò che hai scritto, infatti molte coppie con “redditi nella norma” stanno da diversi anni trovando sistemazioni abitative nelle province limitrofe a Roma con presenza di scalo ferroviario, parlo di Latina, Frosinone ecc..
I prezzi delle case in queste località sono di molto più convenienti rispetto a quelle della capitale, o a prezzo uguale si acquistono case di maggiori proporzioni.
Per quanto concerne qualità della vita c’è da aprire un dibattito che genererebbe solo frustrazione e angoscia, al solo pensiero dei sacrifici che ogni giorno affrontiamo.
Saluti.
paola
10 ottobre 2010 22:34
salve a tutti, io e il mio ragazzo vorremmo chiedere un mutuo di 120 mila euro, io non ho un lavoro, o meglio lavoro ma con contratto mese per mese con agenzia adecco, vengo licenziata durante tutti i periodi di vacanza e poi riassunta sempre con contratti di un mese o di due settimane, mentre lui ha un contratto fisso da circa 10 anni guadagnando sulle 1300 euro. le ultime paghe sono state di 1500 1600 euro per aver fatto straordinari e orari notturni che proseguirà facendo. è possibile chiedere un mutuo di 120 mila euro?
Mirco Francucci
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11 ottobre 2010 07:33
Ciao Paola in linea di massima è possibile, chiaramente vanno fatte delle valutazioni un po’ più approfondite tipo età dei rihiedenti, valore dell’immobile, ecc..
Comunque direi di si.
Per una valutazione più approfondita puoi contattarmi. ciao e buona giornata
paola
11 ottobre 2010 12:38
salve, la ringrazio per la risposta, allora io ho 21 anni, il mio ragazzo 36, il valore dell’immobile è 120 mila euro. volendo potrei chiedere ai miei di farci da garante, lavorano entrambi con contratto fisso e sono dei grandi risparmiatori pero vorrei evitarlo questo..
Mirco Francucci
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11 ottobre 2010 13:15
Ciao Paola
Come ti ho già detto ci sono buone possibilità di ottenere il mutuo soltanto con il lavoro del tuo ragazzo.
Ai fini di una corretta valutazione bisogna tener conto di alcuni parametri che grosso modo sono :
-la rata del mutuo non deve superare (circa) il 40% dello stipendio netto (quindi nel vostro caso circa 500/550 euro)
– il il mutuo può essere l’80% del valore dell’immobile (quindi il vostro immobile dovrebbe valere intorno ai 150/160 mila euro)
-ovviamente non deve esserci nessuna pregiudizievole a carico dei richiedenti (protesti, pignoramenti, ecc)
-l’età massima entro cui il finanziamento deve estinguersi è (dipende dalle banche) 75/80 anni (quindi voi potete fare tranqillamente un mutuo a lunga scadenza tipo 30/35 anni)
In virtù di quanto sopra e di quanto tu hai dichiarato, ritengo che per voi non dovrebbero esserci problemi.
Spero di esserti stato d’aiuto, in caso contrario puoi contattarmi tranqillamente (anche in privato se vai nella mia scheda) ti risponderò con piacere.
ciao e fammi sapere
paola
11 ottobre 2010 15:18
altre delucidazioni anche se non so se rientrano nelle vostre competenze. allora è possibile intestare il mutuo solo al mio ragazzo e la casa solo a me? perche lui si è separato da una convivenza (non sono sposati) e ha paura che la sua ex ragazza con la scusa della bambina possa impadronirsi di una casa di sua proprietà. è possibile un mutuo intestato a una persona e una casa intestata a un’altra persona? il valore della casa è 120 mila euro me l’ha detto lui ieri quindi è possibile averli tutti in prestito questi soldi o mi danno solo 80 % di 120 mila euro? grazie in anticipo per le pronte risposte e per l’aiuto!!!
Mirco Francucci
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11 ottobre 2010 17:08
Questa è una domanda un po’ cattivella !!!
comunque si è possibile, si può essere tranquillamente proprietari di una casa su cui è iscritta un’ipoteca per un prestito fatto ad una terza persona, ( in termine tecnico si chiama “terzo datore d’ipoteca”).
Personalmente non ho mai avuto modo di fare un mutuo di questo tipo per cui non so’ quantificarti le probabilità di riuscita. Mi è capitato che qualche nonno si è intestato il mutuo per comprare la casa al nipote mantenendone però l’usofrutto quindi una situazione leggermente diversa.
Per quanto riguarda la seconda domanda, se il valore della casa è 120 mila euro di norma puoi ottenere un mutuo di circa 95/100 mila euro; (tieni sempre presente che io ti parlo in linea generale, non escludere quindi totalmente la possibilità che sia possibile ottenere un mutuo per l’intero importo! non tutte le banche usano gli stessi criteri).
Ciao a presto
paola
11 ottobre 2010 17:54
perche domanda cattivella? alla fine a me non interessa della sua casa, parlo di me come potrebbe benissimo intestarla a sua sorella non è questo il problema. il problema era sapere se ce la possibilità di fare un mutuo di questo tipo.. comunque grazie molte per le risposte!! siete molto efficenti! grazie grazie!
Mirco Francucci
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11 ottobre 2010 19:16
no Paola non intendevo nel senso che hai capito, intendevo cattivella nel senso di difficile. tutto qui.
si comunque si può fare.
Quando vuoi sono qui.
Ciao ti auguro una buona serata
albarello lorena
11 novembre 2010 08:14
Rinegoziazione? Io stò provando a farla con la mia banca (BNL) dal mese di agosto e ad oggi il direttore ancora cerca di perdere tempo e mi dà una marea di buche continuando a raccontare balle e a fare rilanci su rilanci diversi dagli accordi che avevamo preso ad agosto. Il direttore stesso mi ha fatto la proposta di rinegoziazione eppure ancora niente…. Da agosto a oggi (vi premetto che io volevo fare surroga con altra banca ma lui non ha voluto facendomi le stesse condizioni di quest’ultima) ho già perso circa 130,00 euro al mese. Se avessi cmbiato istituto per fare surroga, questa storia già sarebbe chiusa e sistmata! Qualcuno ha gli stessi problemi? Le banche cercano di perdere tempo per guadagnare di più???
Saluti e grazie.
Peppe
19 febbraio 2011 14:33
Domanda:
Ho letto che un nonno può pagare di proprie tasche il mutuo di una casa pur intestandola ad un nipote garantendosi però l’usufrutto dell’immobile. La mia domanda però è questa: come è possibile attuare una “strategia” del genere in favore di un nipote considerando che alla morte del nonno tale abitazione sarebbe potuta rientrare nell’asse ereditario a favore di più nipoti anzichè di uno solo? Forse sarò un pò fuori tema ma se vorrete comunque darmi la vostra opinione ve ne sarei grato! Cordialmente, Peppe.